Оценка земельных участков

Земля — базисная составляющая любой недвижимости. И хотя в большинстве сделок, связанных с объектами недвижимости, рыночная стоимость земельных участков скрыта за интегральными цена­ми каждого имущественного комплекса, необходимость само­стоятельной оценки этих участков диктуется рядом важных практических обстоятельств.

Определение рыночной стоимости земельного участка — начальный этап затратного метода оценки любого объекта недвижимости. Без нее невозможно просчитать ни эко­номические интересы владельца имущества, ни ожидания пред­полагаемого инвестора.

Дифференцированная оценка рыночной стои­мости земельных участков необходима для обоснования их стартовых цен при конкурсных продажах, акционирования имущества, раздела паев, ипотечного кредитования, определе­ния размеров арендной платы.

Важной функцией оценки свободного участка земли является обоснование варианта наилучшего и наиболее эффек­тивного использования любого имущественного комплекса. По существу, на этой стадии оценщик формирует гипотезу опти­мального инвестиционного решения в отношении оцениваемого объекта, на которой базируется его стоимость. При этом кри­терий отбора рассматриваемых альтернатив — максимизация остаточной стоимости земли, полученной после исключения из полной стоимости имущественного комплекса затрат на исполь­зование прочих факторов производства (труда, капитала и менеджмента).

До принятия инвестиционного решения возможный поку­патель, а следовательно, и ставящий себя на его место оцен­щик неизбежно размышляют о потенциале стоимости приобре­таемого имущества и соразмерности ожидаемого прироста рыночной стоимости и дополнительных затрат на улучшение земельного участка в пределах имеющихся ограничений на его освоение. Потенциал земельного участка, обусловленный его местопо­ложением, рыночной конъюнктурой, правовыми возможно­стями и ресурсными параметрами, выступает решающим аргументом в пользу принятия инвестиционного решения или от­каза от него. Поэтому рыночная стоимость земельного участка, адекватно отражающая его потенциал, всегда является естест­венным мерилом экономической целесообразности инвести­ционной гипотезы и рассчитанной на ее основе стоимости объекта.

Наиболее часто работы по оценке земельных  участков, лесных массивов и водных ресурсов осуществляются оценщиками для целей:

• Получения кредита;
• В рамках различных инвестиционных проектов;
• Раздела имущества.

Оценка земли подразумевает также определение рыночной права аренды земельного участка.

Определение рыночной стоимости права аренды, зависит от прав арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.

Документы, необходимые для оценки земли

• Свидетельство о регистрации права собственности (или иного права, например права пользования) на земельный участок.
• Кадастровый план земельного участка.
• Сведения о наличии обременений (долгосрочные договоры аренды, залог и т.д.)
• Если на земельном участке имеются здания, сооружения и другие улучшения, то необходимо предоставить информацию по каждому объекту улучшений, в зависимости от его вида.

При проведении оценки стоимости права аренды земельного участка дополнительно потребуется копия арендного договора, в этом случае свидетельство о праве собственности не потребуется, если участок находится в государственной собственности.